在近期召开的全国"两会"上，对房地产行业提出了最新表述是"深入推进新型城镇化""坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位""因城施策，促进房地产市场平稳健康发展"，为房地产行业发展定下了基调，需要每一个地产人看清形势、把握要义。

5月19日，中国铁建召开房地产板块交流座谈会。会上，对除地产集团外，11家房地产主业单位近三年业务发展情况进行排名，集团地产公司对本集团利润贡献率排名第二，资产及负债率排名、总资产占集团公司总资产排名、销售业绩排名第四，净利润排名第五，土地储备排名第八。会后，集团地产公司2020年度完成指标调整为销售金额冲刺30亿元、获取土地储备市值30亿元。

挑战严峻，经营指标和发展目标不变，如何应对？

这是出给集团地产公司的一道必答题。不进则退，唯有面对，学会思变。

核心是做好统筹研究

5月23日，集团地产公司召开传达股份公司房地产板块座谈会会议精神的党委（扩大）会，按照股份公司"以快致胜、协同致胜、精益致胜、稳健制胜"的原则，坚持"快速开发、快速周转"的经营理念和"审慎、稳健"土地储备原则，专题研究部署下一步公司发展的整体思路和举措。

疫情之下，机遇与挑战并存。

机遇在于中国铁建、集团公司对于房地产板块发展的重视程度是前所未有的，对疫情下的行业形势分析，房地产市场短期受疫情冲击较大，后势仍保持乐观，从短期看疫情直接冲击基本结束，二季度房地产市场进入修复期，下半年将会出现恢复性增长。集团地产公司要围绕中国铁建转型升级、"品质铁建"的战略，既着眼于战略方向、又要策略时机、长短结合抓好经营与改革创新，谋划公司高质量、高品质、可持续地发展。

挑战在于疫情影响下，市场集中度会加速提高，行业平均利润率会继续下降，房地产业务模式和服务方式将出现重构和变化，强者恒强、弱者淘汰的趋势会更加明显。中国铁建下一步也将按照"赛马"思路，根据拿地金额、销售金额和净利润率进行排名。今年，年度销售目标由原来的20亿元提高到30亿元，集团地产公司有房可售、有货可卖，并不是高不可攀的虚妄目标，不会出现"巧妇难为无米之炊"的困难窘境，但面对市场的竞争压力，需要打破常规思维、解放思想，根据每个项目不同的实际情况，制定与之适应的策略。

面对机遇与挑战最为重要的是，提高竞争力！

中国铁建要求房地产板块要着力培育和提升"土地获取能力、产品打造能力、营销策划能力、运营管控能力、成本控制能力、资金融通能力、物业服务能力和商业运营能力"等八大核心竞争力，在确保实现规模增长的同时，稳步提升房地产业务发展质量。

集团地产公司2020年将职业能力、专业素质转化为生产力，提升"职业素质能力、全盘统筹能力、策划定位能力、规划设计能力、开发节奏管控能力、信息处理能力、团队协作能力、监督保障能力"等八种能力，实现共生、协同、奋进的高质量发展。

出路在于加快创新

集团公司董事长、党委书记赵红鹰在中国铁建交流座谈会中提出，整体上来说房地产板块已成为集团公司调结构、促发展战略布局中重要的支撑力量，但也面对着发展中的困境：从集团公司房地产板块的体量来看，近三年至今投入不足造成土地储备量不足，影响了房地产规模的扩展；从城市深耕、滚动经营方面来看，还有欠缺、没有形成持续发展的能力；从协同经营方面来看，房地产投资带动施工经营协同效应不够明显。

如何加快创新？这是留给集团地产公司的一道思考题，学会谋变。

要从传统住宅开发向新兴业务探索创新，创新与跨界，适应时代要求、群众需要。抢抓"新机遇"，推进城市片区开发，今年，集团地产公司将积极配合中国铁建区域指挥部，重点跟踪落地太原片区改造、综合开发项目；探索"TOD"开发模式，积极探索实践城市发展的"蓝海"；抓住商业新机会，运用5G空间、装配式建筑、智能家居等"新基建"核心要素，颠覆房地产开发建设、营销交易等各个关键场景，重构房地产的全价值链条，目前公司线上销售系统已经全面启动，兰州项目云家居系统、中实项目的装配式建筑都在应用之中。

满足"新需求"，疫情之下购房人群对于日照、通风、健康、科技等方面产品改善型需求被进一步激发，养老地产、未来社区等新商业机会应运而生，铜陵项目百万大盘与目前购房需求不谋而合，着力打造"一公里的城市理想"，后续也将提前研究、谋篇布局，抢抓行业发展的新机遇。

开发"新模式"，疫情之下，集团地产公司转战线上销售售楼处，通过线上售房程序，进行线上认购、VR看房，打通线上线下营销渠道，创新营销新模式。2020年第一季度认购金额16574万元，同比上涨14%。

增加"新服务"，疫情使物业服务受到了空前的重视，购房者将优选物业应变能力强、管理规范、服务好、品牌强的房企开发项目，今年4月，与中铁建物业公司达成初步共识，对内协作成长，对外共护品牌，加速线上团购、健康体检、绿化服务等业务。

要从"重拿地"购买的开发销售模式向"重管理运营"的部分持有经营模式转型，传统的开发销售模式"赚快钱"的日子一去不复返，部分持有运营模式"赚慢钱"可以细水长流、稳步发展，模式转型是集团地产公司为未来打造的另一条船，是今后很长一段时期的战略任务，应充分发挥央企的资源优势，找准合适切入点，适当掘金持有运营，抓住城市存量开发的战略机遇。

对集团地产公司来说，未来已来。

关键在于落地落实

这是出给集团地产公司的一道论述题，学会改变。

按中国铁建总裁、党委副书记庄尚标关于房地产板块下一步发展"重责任、强销售、降成本、抓机遇、防风险、夯基础"要求，要落地落实土地经营、生产经营等相关工作。 

改变土地经营方式，集团地产公司聚焦城市群高质量发展，以"战略拿地"代替以前的"机会拿地"，将成为公司高质量发展的主攻方向；深耕现有城市公司滚动发展，着力提高既有城市的市场占有率和单城市产能，延续中铁建品牌在当地的影响力。

集团地产公司坚持合作开发为主的思路，创新推动协同经营，通过联合竞买、代建、收并购等方式实现合作开发，加强与集团公司各板块间的业务沟通和经营协作，发挥房地产投资带动施工经营的协同效应。目前已与三公司、四公司、雄安公司开展经营协作，后续重点运作"政府定向回购安置房""以工程换土地、换沿线物业开发、换城市综合开发"项目，实现经营业务互动、资源共用、利益共享、协同发展的目标。

改变生产经营管理模式。集团地产公司多措并举，采取保现金流措施，盘点现阶段资金情况、加快销售回款速度、深入分析企业现金流、测算项目内部收益率，提高监管资金使用效率；积极对接金融机构，降低融资成本，为项目高周转做好资金保障。

集团地产公司本部采用大运营管理思路，坚持"大部制"方向，对部门进行整合，明确"定战略、调资源、抓考核、控风险"等职能，强化供销存计划和节点计划过程管理、推进计划运营管理、强化管控降成本、加大重点项目督导力度。

何以解忧，唯有销售。集团地产公司在营销推广方面，创新销售模式，强化案场管理，品牌统一造势，发挥线上销售与线下销售的协同效应。在产品改善层面，应对疫情带来的客户产品偏好变化进行预判，采用"一盘一策"对现有产品提出优化调整建议，以利于疫情常态化防控下销售工作开展。

"思想解放的程度有多深，化解危机的能力就有多强，发展的潜力就有多大。争第一难、不争第一更难是我们战胜困难的最好办法，是我们应对挑战的最佳姿态，一个有信心的团队，能够战胜一切困难。"集团地产公司董事长、党委书记熊乾这样说。

关键词：中铁二十二局，破解难题